Das Wichtigste in Kürze
- Bei Mehrfamilienhäusern wird der Wert in der Regel über das Ertragswertverfahren auf Basis der Mieteinnahmen berechnet.
- Investoren achten besonders auf Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Mietsteigerungspotenzial und Leerstandsquote.
- Die Spekulationssteuer entfällt bei Mehrfamilienhäusern nach 10 Jahren Haltedauer.
- Bei mehr als 3 Objektverkäufen in 5 Jahren droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel.
Mehrfamilienhaus verkaufen: eine besondere Herausforderung
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist deutlich komplexer als der Verkauf einer einzelnen Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Die Käufer sind in der Regel erfahrene Investoren, die sehr genau auf Zahlen und Rendite achten.
Bewertung von Mehrfamilienhäusern
Das Ertragswertverfahren
Bei Mehrfamilienhäusern kommt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Dabei wird der Wert auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen berechnet:
- Jahresnettokaltmiete: Die Summe aller Kaltmieten abzüglich nicht umlagefähiger Kosten
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis
- Liegenschaftszins: Der marktübliche Zinssatz für die Immobilienart
- Restnutzungsdauer: Verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes
Wichtige Kennzahlen
Investoren achten besonders auf:
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100
- Nettomietrendite: (Jahreskaltmiete - Bewirtschaftungskosten) / Kaufpreis × 100
- Mietsteigerungspotenzial: Sind die Mieten auf Marktniveau oder gibt es Luft nach oben?
- Leerstandsquote: Wie viele Einheiten sind aktuell vermietet?
Unterlagen für den Verkauf
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sind umfangreiche Unterlagen erforderlich:
- Mieterliste mit allen aktuellen Mietverhältnissen
- Kopien aller Mietverträge
- Betriebskostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
- Aufstellung aller Instandhaltungsmaßnahmen
- Grundrisse aller Wohneinheiten
- Energieausweis
- Grundbuchauszug
Steuerliche Aspekte
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sind steuerliche Aspekte besonders relevant:
- Spekulationssteuer: Entfällt nach 10 Jahren Haltedauer
- Gewerblicher Grundstückshandel: Bei mehr als 3 Objektverkäufen in 5 Jahren
- Abschreibungen: Bereits vorgenommene AfA kann den steuerlichen Gewinn erhöhen
Fazit
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses erfordert fundierte Marktkenntnis und Erfahrung im Investmentbereich. Wir beraten Sie kompetent und finden den passenden Käufer für Ihre Renditeimmobilie.
Über den Autor
Orhan Keserli
Immobilienmakler (IHK) und Geschäftsführer der homefin GmbH in Monheim am Rhein. Bewertet, vermarktet und verhandelt persönlich, von der ersten Bewertung bis zur Übergabe.
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