Das Wichtigste in Kürze
- Nach § 489 BGB kann jeder Immobilienkredit nach 10 Jahren mit 6 Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden.
- Ein erheblicher Teil der Vorfälligkeitsentschädigungen wird laut Studien zu hoch berechnet.
- Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag kann zum Entfall der Vorfälligkeitsentschädigung führen.
- Vereinbarte Sondertilgungsoptionen müssen bei der Berechnung der VFE berücksichtigt werden und reduzieren den Betrag.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist eine Gebühr, die die Bank verlangt, wenn Sie Ihren Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen. Sie soll den Zinsschaden der Bank ausgleichen.
Wann wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig?
Die VFE wird typischerweise fällig bei:
- Verkauf der Immobilie während der Zinsbindung
- Umschuldung zu einer anderen Bank
- Sondertilgung über die vereinbarte Grenze hinaus
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Berechnung ist komplex und berücksichtigt:
- Restschuld: Wie viel Kredit ist noch offen?
- Restlaufzeit: Wie lange läuft die Zinsbindung noch?
- Vertragszins vs. Wiederanlagezins: Die Differenz zwischen Ihrem Kreditzins und dem aktuellen Marktzins
- Eingesparte Risikokosten: Die Bank spart Verwaltungs- und Risikokosten ein
Beispielrechnung
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Restschuld | 200.000 € |
| Vertragszins | 3,5% |
| Restlaufzeit | 5 Jahre |
| Aktueller Zins | 3,0% |
| Geschätzte VFE | ca. 5.000-8.000 € |
Wie können Sie die VFE vermeiden oder reduzieren?
1. Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie jeden Immobilienkredit nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Frist beginnt ab dem Tag der vollständigen Auszahlung.
2. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung
Enthält Ihr Kreditvertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, können Sie den Vertrag widerrufen und die VFE entfällt. Prüfen Sie dies, bevor Sie zahlen.
3. Sondertilgungsoptionen nutzen
Vereinbarte Sondertilgungen müssen bei der Berechnung der VFE berücksichtigt werden und reduzieren den Betrag.
4. VFE in den Verkaufspreis einkalkulieren
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, können Sie die VFE bei der Preiskalkulation berücksichtigen.
5. Grundschuld übertragen
Statt den Kredit abzulösen, kann der Käufer den bestehenden Kredit unter Umständen übernehmen. Das spart die VFE, ist aber nur selten praktikabel.
Vorfälligkeitsentschädigung prüfen lassen
Studien zeigen, dass ein erheblicher Teil der Vorfälligkeitsentschädigungen zu hoch berechnet wird. Es lohnt sich, die Berechnung der Bank von einem unabhängigen Experten prüfen zu lassen.
Fazit
Die Vorfälligkeitsentschädigung kann beim Immobilienverkauf eine erhebliche Summe ausmachen. Prüfen Sie Ihre Optionen und lassen Sie die Berechnung kontrollieren, bevor Sie zahlen.
Über den Autor
Orhan Keserli
Immobilienmakler (IHK) und Geschäftsführer der homefin GmbH in Monheim am Rhein. Bewertet, vermarktet und verhandelt persönlich, von der ersten Bewertung bis zur Übergabe.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Kostenlose Bewertung mit Sofortergebnis, danach auf Wunsch persönlich vor Ort in Monheim am Rhein und der Region.
